地王们的日子好过吗？上海“地王”被质疑变停车场

来源：中国经济周刊　　　(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第50期)

　　文章导读：上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，高价拿地王地块是建立在对房地产后市乐观预期基础上的，高收益的同时，也存在极大的开发风险。某种意义上说，“地王”也反映了开发商的一种“赌徒心态”。

　　《中国经济周刊》记者 刘照普 宋杰 ｜ 南京、上海报道

京奥港未来墅售楼处(《中国经济周刊》记者 刘照普 摄)

　　案例一：南京麒麟“地王”陷“停工”风波

　　是否“停工”，说法不一

　　据了解，京奥港未来墅地处南京城东的麒麟板块，项目分为A、B、C、D四个区开发，目前开盘销售的是A区的1号和5号楼，共有154套房源。

　　12月12日，该项目第一次被曝出停工，《中国经济周刊》记者前去采访时发现，在项目一期工地的施工现场，传达室玻璃窗上被贴上了“工程暂停、大门封闭”字样的白色封条。

　　据现场工作人员向记者介绍，开发商已经拖欠他们好几个月的工程款，还有部分工人的工资也未予支付，“大概有2000多万元”，他们只得停止施工，逼开发商支付款项，已经停工近20天，开发商必须付钱，他们才会开工。

　　在项目首次被曝出停工三四天后，有消息称，京奥港未来墅“这个停工的地王项目又复工了”。《中国经济周刊》记者再次赶往项目现场发现，一期工地现场仍旧空无一人，只在传达室有一位保安。

　　记者沿着传达室所在的天河路往南步行大概二三十米，在另一处围墙豁口处发现，里面有一辆挖掘机和一些打桩设备，并在旁边搭了几顶帐篷。工地上的人员说，他们属于二期项目的施工人员，正在加紧进行施工前的准备工作。京奥港未来墅售楼处的工作人员也向记者说，这些人确实是二期项目的施工人员，为了加快项目进度，启动了二期项目施工整理准备工作。

　　为什么一期项目的问题还没解决，就启动了二期项目？

　　记者多次联系京奥港集团及其设立的开发公司——南京华麟置业有限公司就京奥港未来墅停工情况进行求证核实，但一直未有回复。

　　12月16日，记者在南京365淘房网上看到一份落款为南京华麟置业有限公司的声明，其中称，近期，我司注意到社会舆论对于我司开发的南京京奥港·未来墅项目(注册名睿创新筑，以下简称“该项目”)工地停工信息的大量传播及网络转载，该报道内容失实，严重损害了我司及该项目的形象与声誉。在此，我司郑重声明如下：该项目停工是为了全面配合近期南京相关部门的有关要求；在政府规定的停工期限到期后，该项目已于今日起恢复正常施工；在今后施工建设过程中将一如既往地保质保量，按期完成该项目的建设，并将严格按照商品房买卖合同约定的时间如期交付，确保购房者的利益；此次不实报道事件对我司及该项目造成了严重的负面影响。对此我司表示强烈谴责，并保留追究法律责任的权利。

　　12月18日，《中国经济周刊》记者第三次来到京奥港未来墅项目工地，发现一期项目工地仍处于停工状态，现场没有一个人影。据一位长期在项目工地附近经商的人士透露，该项目今年“五一”的时候也停过一次工，因为拖欠工程款，施工方停工，拿到钱才干活，但经过协调，后来又复工了，“听说也没有拿到钱”。该人士说，“这一次停工，施工方非要到钱不可，否则就一直停下去，目前一期工程的工人已经走得差不多了，都到别的工地找活干了，不能闲着。”

　　地王项目是否如外界所言在亏本销售？

　　2016年4月，正值南京楼市火爆之时，经过61轮竞拍，京奥港集团通过旗下嘉诚鼎盛房地产开发有限公司以47.6亿元摘得G09地块，力压中南置地、栖霞建设、新城地产等房企，成为南京麒麟板块的地王，楼面价为22353元/平方米，溢价率达到163%。

　　今年9月15日，京奥港未来墅首次开盘推出154套房源，每平方米单价不到2.7万元，仅比楼面价高出4000元/平方米左右。楼盘置业顾问告诉记者，当时领销售许可证时，房管部门明确要求该楼盘不得超过2.7万元/平方米，即政府对此区域的限价是2.7万元左右，不准定高价，怕因此拉高区域房价。在售楼处现场的一房一价公示表上，记者看到所有房源标价均没有超过2.7万元/平方米，大都在2.5到2.6万元左右。

　　一位熟悉该板块楼市的人士介绍说，2016年4月京奥港集团拍下这块土地时，周边新房价格才1.6万〜1.7万元/平方米，相隔不远的中海国际社区在2013年拿地时的楼面价仅为每平方米五六千元。

　　《中国经济周刊》记者查询南京国土局的地块出让记录发现，2013年2月19日，南京国土局举行该年度的土地市场第一拍，中海地产以零举牌的24.92亿元底价一举拿下麒麟科创园G03住宅地块，当时的楼面价算下来为5554元/平方米，仅为京奥港地块楼面价的四分之一。

　　记者了解到，2016年10月，有消息称，京奥港未来墅要卖到4万元/平方米，到2017年年初，该项目对外放出的价格是3.5万元/平方米，如今又降到2.7万元/平方米以下。不过与此同时，京奥港未来墅也由原来的精装房改为毛坯房销售。

　　徐州上一房地产开发有限公司负责人许是焕对记者分析说，开发商所定最终房价是由土地费用、建安工程费、税收财务费用、管理开发费、公共配套设施费、所得税、销售费用、前期工程费、基础设施费和净利润等加在一起得出的，楼面地价是指该项目在销售时单位售价中所包含的土地成本。一般来说，土地成本占到开发成本的二分之一，因此，京奥港未来墅只有卖到44000元/平方米以上才能够有利润，现在不到2.7万元/平方米的售价亏本销售的可能性非常大。

　　对此分析和说法，京奥港未来墅官方对于记者的采访要求一直未予回复。

　　“地王”土地所有权作了抵押

　　《中国经济周刊》记者在京奥港未来墅项目售楼现场还看到了一份“权利瑕疵公示”，称：“京奥港未来墅的项目土地使用权已设定抵押，抵押权人为中融国际信托有限公司，抵押登记部门为南京市国土资源局，抵押登记日期为2016年5月12日。我司处理上述权利瑕疵的承诺：办理房屋所有权转移登记前注销抵押登记。”

　　由此可知，京奥港集团在2016年4月份拍下该地块的次月就已将该地块抵押给了中融国际信托有限公司进行融资。

　　据悉，2016年5月，为支付该地王地块的土地款，京奥港集团向中融国际信托有限公司提出融资34亿元的申请，发行“中融-宏金46号集合资金信托计划”，付息方式是按年付息，年化利息7.6%，期限为12+6个月，即满12个月可提前还款，项目还款来源为银行开发贷款、项目销售收入和集团资金支持。中融国际信托有限公司称将对京奥港未来墅项目进行现场全面监管，根据约定，该项信托计划将在2017年12月底到期偿还。

　　随着2017年12月底最终偿还信托资金的最后截止时间来临，京奥港集团能如期还款吗？《中国经济周刊》记者多次致电试图联系采访中融国际信托有限公司，客服人员称是隐私，拒绝对此问题给予答复。

　　南京资深地产评论人潘阳认为，在此轮调控中，为确保“房价环比不增长”的限价硬指标，地方政府使出杀手锏，也就是新房销售价格不能高于本楼盘上一批房源售价，或不高于本板块其他新房的平均售价，在这种严格的限价政策下，地王入市难度越来越大。随着持有时间增加，越来越高的资金成本使得地王越来越难获盈利。

　　潘阳分析说，除了加强供给侧调控，需求侧调控也在加强，这些表现是收紧信贷政策、提高首付比例、调高贷款利率、严打消费贷等，使得地王房企不仅融资成本增加，甚至贷不到款、融不到钱，缺乏源源不断的资金来源，令京奥港集团这类热衷冒险拿地王的房企资金压力越来越大，以至于有资金链断裂的危险。

　　案例二：上海“地王”被质疑变停车场

　　近期，有上海市民向记者反映称，闽系房企融信中国控股有限公司(下称“融信中国”，3301.HK)位于静安区的一块地王项目已经变成废弃的共享单车停车场，情况是否属实？《中国经济周刊》记者赴实地进行采访。

　　地王变停车场？开发商：项目开工进度正常

　　融信中国位于静安区的地王项目位于中兴社区地块，其由两个相邻地块组成，是2016年上海市中心区域唯一地块。作为静安与闸北两区合并后新静安首次出让的住宅地块，2016年8月曾吸引近20家房企参与举牌。

　　最终，融信中国耗资超过110亿元，楼板价超过10万元/平方米，溢价率139%，“打败”了包括保利、融创在内的17家房企，一举刷新上海宅地单价纪录。

　　2017年4月，曾有媒体报道称，该地块没有开始动工的迹象，和地块开拍前的情况几乎一模一样。相比于2016年8月时的情况，偏东侧的332-01-A地块依旧是空地，偏西侧的333-01-A地块依旧作为停车场使用。

偏东侧的332-01-A 地块正在开展桩基阶段的施工，偏西侧的333-01-A 地块上则停放着一些汽车与废弃的共享单车。(《中国经济周刊》记者 宋杰 摄)

　　2017年12月15日，《中国经济周刊》记者在现场看到，偏西侧的地块内停满了废弃的共享单车与大大小小的车辆，并有大巴驶入停车。现场有工作人员告诉记者，此处变成停车场不过10天时间，示意记者如果要停车的话，过夜收费20元。

　　此后，记者就该地块开发情况采访了融信中国上海总部。融信中国回复称，上海中兴路项目分为东、西两个地块，将分批次开发。目前东地块正在开展桩基阶段的施工，西地块主要为东地块施工做筹备。“项目开工进度正常，符合主管单位开发要求。静安项目作为融信和万科重点合作的项目，双方公司非常重视，前期花费了大量精力做客户研究和产品定位，期待给上海呈现比较好的高品质居住社区。”

　　据了解，目前该地块区域内有苏河湾华侨城、万科绿洲雅宾利、新湖青蓝国际等高端楼盘，与融信中国地王项目“一墙之隔”的蒙特利名都城二手房均价约为8万元/平方米起。

　　2016年10月，万科曾入股中兴社区地块，获得49%的权益。融信中国方面表示，融信、万科对该项目有信心，也是双方高度持续看好上海的表现。其次，融信、万科作为全国化布局的开发商，也经历了不同的市场周期、每个项目所处阶段、开发策略也都会根据市场情况有所调整。“融信跟万科的合作不是第一次，我们在过往的合作里整个经营情况是非常不错的，双方的互信度很强，不管是双方经营、定位还是销售方面都磨合得很好，所以我们对这个项目有足够信心。”

　　融信中国土地储备“激进”扩张？

　　中原地产首席分析师张大伟对《中国经济周刊》记者分析说，融信中国是非常激进的房企代表，高杠杆遇到调控，自然就成了压力最大的企业代表。“这个地块是受调控影响最大的地块，首先高总价，自然融资压力和融资成本就高。另外单价又非常高，在限价下，不仅仅是政策因素影响大，对于市场来看，目前楼市也不支持高端项目热销。”

　　《中国经济周刊》记者注意到，过去两年间，融信中国完成了登陆资本市场、总部搬迁到上海、实现全国化布局的快速发展。外界认为，丰富的土地储备成为其发展的“杀手锏”。

　　融信中国年报显示，融信中国在2015年没有收购任何新的土地，截至当年年底，其土地储备的总建筑面积约517万平方米。

　　公开信息显示，2016年，融信中国在福州、上海、杭州、厦门等地共收购了21宗地块，总建筑面积为527.12万平方米，一年内收购地块的总建筑面积超过了之前公司的土地储备的总建筑面积。融信中国2016年年报显示，截至2016年12月31日，其储备总建筑面积约为1058万平方米。

　　2017年，融信中国则开启并购模式，其中最大动作是以总计28.97亿元通过旗下全资控股公司受让安徽海亮房地产有限公司、宁波海亮房地产投资有限公司35个项目55%的股权，与浙江第二大民营企业海亮集团旗下子公司海亮地产进行战略合作。财报显示，截至2017年上半年，融信中国的土地储备已达到1301万平方米，新增的21幅土地主要位于福州、杭州、南京、上海等热点城市。

　　对于过去3年收购土地的情况，融信中国给《中国经济周刊》记者的回复称，2015年，融信因上市需要，未收购新土地。2016年，融信在杭州市场获得较多土地，市场认为融信比较激进，但实际融信在杭州市场重点布局在G20之前。“公司2016年在杭州及上海地区拿下的项目大部分的溢价率并不高，以我司2016年拿地较多的杭州为例，我司竞得的土地平均溢价率仅为27%。”

　　那么，融信中国大规模拿地的资金从何而来？融信中国告诉《中国经济周刊》记者，公司把握市场机会，基于公司良好的销售情况下合理补充土地储备，“我们拿地资金来源于销售资金回笼。”

　　据融信中国12月6日的公告披露，今年1—11月，融信中国(不含合营及联营公司)总合约销售额约411.61亿元。据了解，融信中国2017年的销售目标定为325亿元，截至11月已经完成约127%。

　　此前，曾有地产媒体对融信中国资本运作的逻辑总结为：先对旗下的土地进行高估值—增加净资产—降低负债率—获得高评级—债权融资—再买地—再进行高估值。

　　对此，融信中国向《中国经济周刊》表示，公司获取的土地按会计准则都是以历史成本计价，没有也不需要进行评估，在报表上不可以按评估值计价。近年公司净资产增加主要包括： 一是通过IPO募集资金，充实公司资本金；二是通过快速开发，加快项目交付、结转，获得留存收益增加；三是公司继续推进轻资产战略，部分控股非全资子公司在合并报表后增加了少数股东权益。“公司在发债时需在招债说明书中明确募集资金用途，对于已发行的公司债，已严格按照招债书承诺用途使用资金，公司债募集资金全部用于归还到期债务，并没有用于买地。”

　　上海的地王们还好吗？

　　第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华告诉《中国经济周刊》记者，从上海近5年拍地的情况来看，名义上溢价率高企的地王项目可谓非常多。从2013—2017年土地拍卖的情况分析，溢价率超过100%的土地就有70余幅，通过其中20幅溢价率最高的项目可以发现，大部分位于城市的外围区域，特别是临港片区，由于起拍价格较低，甚至造成了溢价率达到了夸张的近400%，不过即便如此，成交楼板价大约为15000元/平方米，属于溢价率虽高，但成交楼板价绝对值尚可以接受的范围。

　　但以上溢价率最高的20个项目，未必是受关注程度最高的项目。第一太平戴维斯上海住宅销售部发现，除了临港片区以外，新静安的大宁板块和浦东前滩区域，可谓是市场关注度较高的热点板块，在这些热点区域中，有几个颇具代表性的项目，例如大宁金茂府是大宁的首个高溢价率地王项目，曾经备受市场关注的宝山顾村项目是2016年溢价率最高项目，静安中兴社区地块则是当年放出的唯一市中心地块。通过对这些地块的分析，可以观察市场上高溢价率地王项目的动态和走势。

　　从以上项目的现状看，既有已开盘销售项目，也有动工未开卖和未动工项目，但从土地获得时间来看，大致可以视为按着时间节点在走，当然有些项目从时间节点考量，节奏上确实稍有一些延后的迹象。

　　唐华表示，作为地王项目，对开发商资金链的考验尤其严峻，不排除有部分开发商头脑过热，在未做资金详细安排的情况下贸然拿了高价地块，从而为今后埋下隐患的例子。至于上海是否也会有类似南京地王停工情况发生，这个虽无法断言，但当前政府对于地块的出让，均采用复合招拍挂形式，对于开发商的资质要求越来越严格，也是希望从源头上去控制这种情况的发生。

　　截至目前，今年上海住宅市场的成交面积和成交金额均大幅缩水，面积缩水56%，成交金额缩水46%，但成交均价上涨了22%，可以说在今年严格的预售证管控下，上海住宅市场的成交出现了较为明显的萎缩。

　　记者观察：地王卖股求生

　　50宗高总价地块过半产权出现变动

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，高价拿地王地块是建立在对房地产后市乐观预期基础上的，高收益的同时，也存在极大的开发风险。某种意义上说，“地王”也反映了开发商的一种“赌徒心态”。

　　放眼全国，随着持有时间的增加，越来越高的资金成本使得地王愈难盈利。

　　中原地产研究中心统计数据显示：2015年以来，全国住宅类高总价地王地块单宗地块成交金额超过65亿元的地块合计有50宗，这50宗地块中有20宗是2017年成交的，2016年成交20宗，另外还有10宗成交在2015年。

　　50个项目中，有29个项目基本确定了案名，但从销售情况看，预期接近万亿的50个项目，目前的签约额合计仅277.5亿元。虽然2017年的高总价地块不太可能有签约，但按照正常的节奏，仅从2016年及2015年的30宗高总价地块看，2576.8亿元的土地款，获得的网签销售额最多也仅仅277.5亿元。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，从土地市场看，2016—2017年购入高价地的企业，基本按照正常周期都会在2017年入市，但全国严格的限价政策，导致大部分项目都出现了入市难。在此背景下，除了2015年及2016年上半年的部分地块在2017年上半年前入市，最近大部分项目都处于停滞状态。

　　高价地项目入市难度高，而这些地块因为拿地时对市场过度乐观，特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地，恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。所以整体看，高价地面临市场与政策双风险。

　　从产权角度看，50宗高总价地块因为涉及的资金体量大，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%，引入更多的资金分担市场风险成为市场主流。其中部分项目都由拿地时的单个企业变成了联合体操盘，包括上海、北京、武汉等城市的高总价地块大部分都出现了股权变动。

　　从资金情况看，2017年房企融资难度越来越大，各种叠加的调控政策导致房企特别是过去两年拿地的过于激进的企业只能选择卖股求生，预计后续还有更多的项目会出现股权变动。

　　2017年，住宅土地成交逐渐出现持续降温的现象，多城市住宅土地溢价率明显下滑。

　　中原地产研究中心统计数据显示：2017年来一线城市合计成交住宅土地198宗，成交金额达到了3715.15亿元，创造了住宅土地年度成交纪录，从溢价率看，则只有18.76%，是最近多年来的最低点。

　　部分城市甚至开始出现了之前很少见的流标。截至目前，2017年下半年一二线城市住宅土地流标已经达到44宗，其中一线城市北京出现一宗，广州出现两宗。合计数据相比2016年同期上涨四成。